農地転用業務

許可権者の≪農地転用の可否の審査の考え方≫について
その農地転用に必要性・社会的妥当性はあるか
農地転用する必要があるのか、他に適当な土地はないか・転用目的が社会的妥当性があるかどうかなどが厳しく問われます。
l 周辺農地への影響
転用によって、周辺の農地の農業生産活動に支障が出ないか、水利施設や農道の利用に悪影響を与えないかなどが検討されます。
l 転用計画の具体性
申請された転用計画が、現実的に実現可能であるか、具体的な工事計画や資金計画が伴っているかなどが確認されます。
l 資金計画の信用性
資金が十分確保されており、農地転用の事業計画は実行可能かどうか。

農地法と農地転用の関係は？ご理解いただけましたでしょうか？
農地転用とは、農地法に基づき、農地を宅地、駐車場、資材置場などの農地以外の目的に土地利用を変更することです。
また、仮設事務所や土石採取、残土処分（農地のかさ上げ）などで一時的に利用する場合も農地転用（一時転用）に該当します。
農地転用をするときは、あらかじめ都道府県知事（指定市町村の区域内の場合は市町村長）の許可を受ける必要があります。

農地転用手続きの流れ
農地の転用は、多くの書類準備と専門知識が必要な複雑な手続きです。 一般的な手続きの流れは以下の通りです。

農地の転用には、農地法だけでなく、都市計画法や建築基準法など、様々な関連法規が絡むケースが多くあります。また「市街化区域における農地転用」の農地を転用する場合は許可を受ける必要はありませんが、農業委員会への届出が必要となります
特に市街化調整区域内の農地転用は、その専門性の高さから時間と労力がかかり、ハードルが高いです

市街化区域内の農地を耕作の目的に供するために取得する場合、農地法第３条第１項の許可を受ける必要がある。（農地法第3条（権利移動）には、市街化区域内の特例（届出だけで済む制度）はありません。市街化区域内であっても、農地を耕作目的で売買・賃借する場合は、原則通り農業委員会の許可が必須です。なお、4条・5条の転用であれば、農業委員会への届出で許可は不要になります。

1. なぜ3条には市街化区域内の特例がないのか
市街化区域は「優先的に市街化を図るべき区域」ですが、3条は「農地を農地として使う人」が変わる場合を規制するものです。市街化区域内であっても、耕作目的で権利を移動させる以上は、受け手が適切に農地を管理できるかを確認する必要があるため、許可制が維持されています。
「市街化区域内の特例（農業委員会への届出でOK）」が認められているのは、4条（自己転用）と5条（転用目的の権利移動）だけです。

２．条文と市街化特例の関係

3. 3条で許可が不要になるケース（例外）
市街化区域かどうかに関わらず、以下のような場合は3条の許可が不要です。
l 相続（ただし、農業委員会への届出は必要）
l 遺産分割、法人の合併・分割など
l 農事調停による場合また、令和5年4月の改正により、3条許可の要件の一つだった「下限面積要件（50アール等）」は廃止されましたが、許可そのものが不要になったわけではない点にご注意ください。

お客様から農地転用の委託契約後の受託行為について

「うちの農地に住宅建てたい。知人が売ってほしいと言われた。」など、どんな疑問でも構いません。農地の転用手続き等でお困りのことがございましたら、まずは一度、当事務所へお気軽にご相談ください（メールOK）。ご理解いただき、委任契約をいただいた場合は以下の業務内容を実施いたします。

お客様自身に委任業務についてしていただくこと

当事務所が受託契約後代行すること

～～相談のあった事例の研究～～
農地法3条の許可申請が必要となる事例研究
農地を耕作目的として賃借（有償）や使用貸借（無償）による権利設定をする場合（他の方に貸したい場合）、または、売買や贈与などによる権利移転をする場合（他の方に売ったり、あげたりしたい場合）は、農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要です。

【相談1】農地を他者に売買・贈与する場合。
農地を売る人（売主）と買う人（買主）、または贈与する人（贈与者）と受ける人（受贈者）が共同で農業委員会に許可申請を行います。
買主（受贈者）が農地を適切に耕作できる能力があるか、周辺の農地利用に支障がないかなど、様々な要件が審査されます。
具体例
・親族間で農地を売買する場合、農地を拡大するために隣接農地を買い受ける場合など。

【相談2】農地を賃貸（貸借）・使用貸借する場合。
耕作目的で農地を貸し出す場合、賃料の有無に関わらず農業委員会の許可が必要です。
具体例
・遊休農地を地域の担い手農家に貸し出す場合、農地を一時的に使用させる場合など。
【相談３】遺産分割、包括遺贈を含む相続、時効取得など場合はどうしましょうか
“農地法3条の3による届出が必要となるケース”
遺産分割、包括遺贈を含む相続、時効取得など、許可を要せずに農地を取得した場合には、農地法3条の許可は不要ですが、農業委員会に届出を行う必要があります。
※遺贈には、財産を具体的に指定して受遺者に譲る「特定遺贈」と、財産を指定せずに割合のみを指定して譲る「包括遺贈」の2種類があります。 「特定遺贈」と「包括遺贈」は、負債が受け継がれるか否か、ローンがある場合に誰が債務を受け継ぐのか、相続税の計算方法、不動産取得税の有無など、大きな違いがあります。

農地法３条の許可・届出の具体的な手続きの進め方

l 事前相談
・まずは当事務所にメールにて概要をご相談ください。ケースに応じた必要書類や手続きについて農業委員会などに許認可権者に確認の上アドバイスいたします。
l 必要書類の収集・作成
・ 農地法3条申請書、登記簿謄本、公図、案内図、営農計画書などの必要書類を相談の上、用意します。
l 農業委員会への提出
・許可申請の場合、通常、月に一度の申し込み期間があります。
l 審査・許可（または届出完了）
・許可申請の場合、農業総会での審議を経て、許可書が交付されます

「農地法はよくわからいし、何から手をつけていいかわからないから不安」という段階でも構いません。長野市・須坂市・千曲市及び周辺市町村の農地のことなら、まずはお気軽に当行政書士事務所へお問い合わせください。まずは、メールでけっこうです。